Investir dans un parking. Je rencontre très régulièrement cette demande de la part de mes clients. Pourquoi un tel mythe a été créé autour de cet investissement immobilier ? En réalité, il est vrai qu'un investissement dans un parking peut recouvrir de nombreuses qualités mais aussi quelques défauts, mais jusqu'à la semaine dernière je n'y croyais pas trop car les rendements n'étaient pas au rendez vous. Que s'est-il passé ?
En discutant avec une cliente la semaine dernière, elle m'a expliqué être en train d'acheter une place de parking en plein centre de Boulogne-Billancourt pour un prix officieux de 13000 euros. Officieux car le propriétaire réalisait une grosse plus-value, donc une partie de la transaction s'est réalisée en cash. Bien évidemment, réaliser ce type de montage est illégal donc non conseillé. De plus, le fisc peut requalifier une vente immobilière si elle est trop basse. Elle retient un ratio de 7/12 par rapport à un prix moyen, si la transaction se situe en dessous elle peut demander des droits d'enregistrement supplémentaires. Pour revenir à notre exemple d'investissement dans un parking, il s'avère que sur ce parking le loyer mensuel est de 130 euros hors charges actuellement et déjà loué. Ceci implique un rendement net de frais supérieur à 10%. Avec ce type de rendement, il est possible en réalisant un financement sur 20 ou 25 ans d'avoir un effort de trésorerie nul dès lors où le locataire paie le loyer. J'admets qu'avec ce type de rendement, l'investissement dans un parking devient tout à fait intéressant.
Globalement investir dans un parking est plus simple qu'avec une location d'un appartement. En effet, les baux sont moins protecteurs pour les locataires, les charges sont quasi nulles, l'entretien quasi inexistant... En règle général, la charge la plus importante reste l'agence qui s'occupe de la location. Je vous conseille vivement de vous occuper de la location en direct en choisissant un parking proche de chez vous. Concernant les contraintes, la plus importante réside dans la vacance locative. En effet, de nombreuses villes cherchent par tous les moyens à éviter les voitures ce qui risquent d'amoindrir la demande. A l'inverse, la construction d'un nouveau parking publique à proximité de votre location risque aussi de réduire l'attrait de votre parking. D'un point de vue fiscal, la location d'un parking ressort du régime des revenus fonciers ce qui actuellement conduit à une forte fiscalité des loyers.
Comme d'habitude, je vous recommande le bon sens. C'est évident que le rapport locatif et l'emplacement sont deux points fondamentaux. Concernant le rendement, en dessous de 7% nets (loyers nets de charges / prix d'achat + coût d'acquisition), il ne me paraît pas pertinent d'investir. C'est d'ailleurs ce point précis, qui m'avait arrêté dans l'analyse de ce marché car avec l'augmentation des prix du foncier, il est rare d'obtenir un rendement supérieur à 7%. Concernant l'emplacement, je vous conseille vivement de bien connaître l'environnement urbain de votre investissement, et même de contacter la mairie pour connaître les projets du PLU pour les années à venir.
Je pense que je vais garder cette idée en tête, et peut-être même créer une alerte très précise sur quelques sites immobiliers. Et vous ?
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