Faire travailler l’excédent de trésorerie de son entreprise intelligemment n’est pas toujours une chose aisée. En tant qu’investisseur averti et entrepreneur ayant un peu de trésor de disponible, je vous propose de vous présenter une méthode qui peut cependant s’avérer très efficace. Alors quel est le secret ?
L’achat de parts de SCPI est un investissement pierre-papier. L’immobilier est détenu sous forme de parts et géré par une société de gestion qui redistribue des loyers nets de charges au prorata des parts détenues.
Ici, l’idée est que l’entreprise achète des parts en usufruit temporaire donc à une valeur moindre, en général à hauteur de 20% du prix de la pleine-propriété pour une durée de 5 ans. En échange, elle percevra l’intégralité des loyers régulièrement. Le rendement annuel est donc décuplé.
L’usufruit présente également un avantage fiscal puisqu’il est amortissable sous 3 conditions :
- la durée de l’usufruit doit être limitée et définie à l’avance (en général 5 ou 10ans)
- l’entreprise doit percevoir des loyers de manière régulière
- l’entreprise doit pouvoir céder ses parts à tout moment
L’autre bonne idée, c’est d’acheter des parts de SCPI investies en Europe comme Corum Convictions ou Novapierre Allemagne. Ces SCPI ne sont pas soumises aux prélèvements sociaux et sont déjà imposées dans les pays d’où proviennent les loyers. La fiscalité est donc d’autant plus avantageuse dans le cas d’un investissement dans ces SCPI.
Pour l’achat de 100 parts en usufruit à 20% de leur valeur réelle soit 20 000€ l’entreprise va toucher 5% de la valeur totale des parts soit 5 000€ par an pendant 5 ans en prenant une hypothèse de rendement locatif de 5% annuel.
L’entreprise peut ensuite amortir 20 000€/5 ans soit 4 000€ par an.
Grâce à cet amortissement, elle ne sera fiscalisée que sur 1 000€ soit une imposition à hauteur de (5 000 – 4 000) x 33% = 330€ par an.
Le gain net est donc de (25 000 – 20 000 – 330x5) = 3 350€ Soit un rendement net annuel de 3,15%.
Si la trésorerie avait été placée sur un compte à terme rémunéré 0,75% par an, le gain net aurait été de seulement 761€.
Ce type de placement, qui présente une part de risque est un investissement à fonds perdus puisqu’à la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine-propriété des parts. Cependant, face à un risque relativement modeste (uniquement porté par la capacité de la SCPI à verser ces cash flow basés des loyers de très nombreux locataires), les rendements et l’avantage fiscal conféré devraient faire pencher la balance du bon côté.
Avant de se lancer, il convient aussi de noter que pendant le démembrement, il est complexe de céder son usufruit donc on réalise ce type de placement quand on est sûr de ne pas avoir besoin de sa trésorerie dans les années à venir. Concrètement, sur un démembrement sur 5 ans, d’un point de vue trésorerie, on récupère son capital à partir de la 4ème année, la 5ème étant le bonus.
Au final, plutôt que de laisser votre trésorerie dormir, optimisez-la et pensez à l’usufruit de SCPI ! Personnellement, après quelques montages, j’en suis pleinement satisfait.
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