Un avenir indécis quant aux opérations de donation en nue-propriété. En effet, l’administration fiscale vient de faire l’annonce que la donation d’un actif immobilier pourrait bientôt être perçue comme un abus de droit, à compter de janvier 2020. C’est en tout cas ce qui ressort d’un récent amendement de la loi de finances 2019, déposé par la députée LREM Bénédicte Peyrol. Cette proposition fait polémique auprès de nombreux professionnels de l’immobilier, et à juste titre. En prenant une telle initiative, c’est une procédure de successorale très populaire qui se retrouve menacée. En effet, la donation en nue-propriété reste un outil traditionnel permettant aux parents de transférer la nue-propriété de l’immobilier à leurs enfants tandis qu’ils continuent à jouir de l’usufruit. Il faut cependant ajouter que la députée nie toute attaque adressée contre le démembrement. Le Conseil supérieur de notariat demande toutefois davantage de précision.
La donation est la procédure par laquelle un individu, dans ce cas-ci, le donateur, transmet de son vivant, un bien à un autre individu, appelé le donataire. La donation diffère de la succession du fait que cette dernière prend lieu au décès du ‘transmetteur’ et non de son vivant. Les bénéfices de la donation sont dans la libre répartition des biens du donateur selon son bon vouloir. Il permet aussi de prédire la succession, de baisser les frais rattachés à la transmission de biens tout en aidant la famille à travers le partage de biens immobiliers aussi bien que d’importants actifs mobiliers.
Lors d’une donation, l’administration fiscale appliquera son imposition, aussi connue comme les droits de donation. L’estimation du taux d’imposition comporte divers facteurs. Il existe ainsi un abbattement, renouvelable tous les 15 ans, à travers lesquels la donation ne peut être imposée. Au delà de ce plafond d’abattement, d’autres barèmes restent en vigueur. L’imposition varie notamment en fonction du type de lien de famille qui existe entre donateur et donataire. Il faudra également évaluer la valeur de la donation. Divers simulateurs, comme https://www.demembrement-8.com/, ont d’ailleurs été conçus afin de gérer ce calcul.
On note différents types de donation qui ont, chacun leurs propres utilités, afin d’offrir plus d’options. Parmi les exemples, nous notons la donation au dernier vivant, celle entrant en avance de part successorale, la donation universelle, la donation partage et encore le don manuel, entre autres. Elles ont chacun leurs propres profils et n’ont pas en conséquence, les mêmes fonctions par rapport à l‘objectif de la transmission. Certains dispositifs promeuvent exclusivement certains dons (Cerfa, Tepa, simple, gratuit). Les droits de donation et la fiscalité diffèrent également. Cela devient tout autant valable en termes de donation d’usufruit, temporaire, avec réserve ou celle de la nue-propriété.
Le site de démembrement.8.com pourvoit d’ailleurs un simulateur capable d’estimer le taux d’imposition d’une donation, et ce, en considérant tous ces facteurs !
Plusieurs types de biens sont éligibles à être transmis en tant qu’objets de donation. Ces actifs peuvent être tout autant immobiliers (maison, immeuble, entrepôts) que mobiliers (voiture, liquidités, titres en bourse, assurance vie).
Il y a plusieurs bénéfices à tirer d'une donation. La première raison est surtout fiscale. En effet, la transmission d’un bien ne peut être imposée qu’à partir de la valeur de la nue-propriété. Pour rappel, celle-ci est constamment inférieure à celle de la pleine propriété (nue-propriété+usufruit).
Lors d’une donation, le donateur préserve une bonne mainmise sur l’actif immobilier. Ainsi, il peut continuer à l’utiliser en tant que résidence principale et même d’en percevoir les loyers si celui ci est mis en location. La donation permet également à un conjoint de profiter d’une clause de réversion d’usufruit.
La donation est aussi profitable pour les bénéficiaires. La procédure n’exerce aucune pression dans le budget à court terme. La responsabilité de l’entretien ainsi que l’imposition sont déléguées à l’usufruitier. L’introduction de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a vu notamment de nombreux investisseurs en SCPI choisir le démembrement afin de contourner l’imposition.
Libre répartition des biens, bonne gestion de la succession, il ne fait aucun doute que la donation comporte de nombreux avantages. Il est tout autant vrai que l’attrait est particulièrement lié aux bénéfices fiscales que l’opération peut générer. Étant donné que la donation ne concerne que la nue-propriété exclusivement, les droits seront toujours limités qu'à une partie de la valeur totale. Ce plafond fluctue en fonction de l’âge du donateur. L’abus de droit fiscal se focalise justement sur cet aspect.
Selon l’article L64 du Livre des procédures fiscales, l’abus de droit fiscal correspond au lancement d’une opération dans l’unique objectif de contourner ou de diminuer son imposition. C’est un dispositif dont fait appel souvent l’administration afin d’éliminer les cas de fraude fiscale. Dans son collimateur, nous avons les diverses opérations fiscales montées par les ménages et professionnels dans l’unique but de défiscaliser. Si trouvé coupable, le contrevenant est passible d’une ‘amende’ correspondant à 80 % de la somme de la fraude. Concrètement, la loi punit donc les montages n’ayant d’autre motif que celui de la défiscalisation. Cette notion d’exclusivité est d’ailleurs très importante. En effet, l’abus de droit, version loi de finances 2019, regroupe les montages à but exclusivement fiscal avec ceux à but ‘principalement’ fiscal. Ceci peut être très dangereux tant il est compliqué d'établir les réels motifs. Néanmoins, cette indifférence ne sera pas de même en termes de sanctions. Si jamais il y a eu preuve d’abus sans que l’opération ne serve toutefois à uniquement contourner l’imposition, le contrevenant n’aurait qu’à rembourser les intérêts.
Ce changement de vocabulaire suscite de nombreux interrogations par rapport aux procédures de donations en nue-propriété. La donation, est-elle du coup une procédure principalement fiscale ? Si oui, l’administration tentera-t-elle alors d’appliquer des droits d’imposition sur la pleine propriété ? Mme Bénédicte Peyrol avait récemment voulu rassurer. Elle avait indiqué que le texte ne visait pas les donations visant la transmission de son vivant. Plusieurs experts exigent toutefois davantage de détails de la part de l’administration.
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