Le gouvernement français prépare un bouleversement majeur dans la fiscalité des locations meublées, à travers le projet de loi de finances (PLF) 2025, présenté ce jeudi 10 octobre par le Premier ministre Michel Barnier. L’une des mesures phares de ce texte est la suppression d’un avantage fiscal important pour les propriétaires louant en meublé. En visant la niche fiscale des locations meublées non professionnelles (LMNP), le gouvernement espère ainsi engranger jusqu'à 200 millions d’euros de recettes supplémentaires. Cette réforme pourrait changer la donne pour les investisseurs, surtout ceux qui misent sur ce régime prisé pour sa rentabilité fiscale.
Le statut de LMNP est l'un des plus attractifs pour les propriétaires immobiliers, principalement en raison de ses avantages fiscaux. Actuellement, les propriétaires ayant opté pour ce régime peuvent déduire une série de dépenses de leurs revenus locatifs, y compris les coûts liés aux travaux, à l’ameublement, aux frais de notaire ou encore aux frais d’agence immobilière. Ce mécanisme, appelé l’amortissement, permet de réduire significativement la base imposable des revenus locatifs.
Cependant, l'un des principaux points de cette niche fiscale est que les amortissements ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value en cas de vente du bien. Autrement dit, lors de la revente d'un logement, le vendeur n’est pas taxé sur les sommes amorties, un avantage qui peut considérablement réduire l'imposition sur les plus-values.
Avec l’article 24 du PLF 2025, le gouvernement souhaite modifier cette situation en intégrant les sommes amorties dans la valeur finale du bien lors de sa cession. Cela reviendrait à augmenter la base de calcul de la plus-value imposable, ce qui pourrait générer une augmentation des recettes fiscales de 200 millions d’euros par an, sous réserve que cette mesure soit adoptée par le Parlement. Si le texte est voté, cette nouvelle règle entrerait en vigueur pour toutes les cessions à partir du 1er janvier 2025.
Le gouvernement justifie cette réforme en soulignant l’impact des locations meublées, en particulier de courte durée, sur le marché locatif. Le projet de loi pointe du doigt le fait que le régime fiscal actuel favorise les locations touristiques, ce qui contribue à exacerber les tensions sur l’accès au logement dans certaines villes.
Annaïg Le Meur, députée de la majorité, avait été missionnée en 2023 pour proposer des pistes de réforme sur la fiscalité locative. Dans son rapport, elle mettait en lumière l’impact des locations meublées dans des villes comme Paris, Montpellier, ou encore Annecy, où la pénurie de logements abordables s’aggrave en raison de l'essor de la location touristique. Cette tendance rend difficile pour les habitants et les travailleurs locaux de trouver des logements à prix raisonnables.
Entre 2017 et 2023, l’offre de locations nues a légèrement baissé de -0,2 %, tandis que celle des logements meublés a explosé de plus de 50 %. Le régime LMNP, en raison de son avantage fiscal, est accusé de renforcer cette disparité et d'aggraver la crise du logement dans les zones tendues. La députée prônait donc une harmonisation entre la fiscalité des locations meublées et nues, arguant que l’avantage fiscal actuel est économiquement injustifié et exacerbe les tensions locatives.
Malgré les recommandations de la députée Le Meur, le gouvernement Barnier a choisi de se concentrer uniquement sur le régime des plus-values en cas de cession de biens loués en meublé. Cela signifie que tant que les investisseurs ne vendent pas leur bien, ils continueront de bénéficier des avantages fiscaux liés à l'amortissement.
Cela laisse la porte ouverte à des stratégies d'investissement dans le meublé qui demeurent fiscalement avantageuses. Le gouvernement n’a pas, pour le moment, touché au mécanisme de déduction des charges locatives, ce qui signifie que le régime LMNP reste attractif pour ceux qui souhaitent louer sur le long terme sans vendre immédiatement.
Même si l'article 24 du PLF est adopté, il est important de noter que le régime LMNP restera avantageux pour de nombreux investisseurs. Ceux qui n’envisagent pas de vendre leur bien dans un avenir proche continueront de bénéficier des déductions fiscales sur les amortissements et les charges, réduisant ainsi leurs impôts sur les revenus locatifs. Selon les analyses d’Annaïg Le Meur, la location meublée, particulièrement dans les zones touristiques, reste entre 35 % et 300 % plus rentable après impôts que la location nue ou de longue durée.
Les investisseurs qui ciblent les locations de courte durée, notamment dans des villes touristiques comme Paris, profiteront toujours d’une forte demande et de revenus locatifs attractifs. Toutefois, cette réforme pourrait freiner certains investisseurs plus réticents à l’idée d'une imposition plus lourde sur la plus-value lors de la revente.
Pour les investisseurs dans le secteur de l’immobilier, cette réforme invite à une réflexion sur leur stratégie. La fin de l’exonération des amortissements dans le calcul des plus-values pourrait dissuader certains de vendre rapidement leurs biens, les incitant à conserver leurs investissements plus longtemps pour maximiser les avantages fiscaux.
Roy Masliah, fondateur de Decla, une société spécialisée dans les déclarations fiscales pour les LMNP, estime que cette réforme pourrait pousser certains investisseurs à se tourner vers des dispositifs fiscaux alternatifs, plus sécurisés et rentables, comme les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ou les résidences de services.
La réforme proposée par le gouvernement Barnier dans le cadre du PLF 2025 vise à rééquilibrer la fiscalité entre les locations meublées et nues, tout en augmentant les recettes fiscales de l’État. Si cette mesure est adoptée, elle marquera la fin d’un avantage fiscal majeur pour les propriétaires de logements meublés, en intégrant les amortissements dans le calcul des plus-values.
Cependant, pour ceux qui ne prévoient pas de vendre leur bien à court terme, le régime LMNP reste attractif. La location meublée continue d’offrir des avantages fiscaux importants, notamment dans les zones touristiques, où elle demeure l’un des placements immobiliers les plus rentables.
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