J'espèrerai toujours avoir une réponse positive d’ici quelques années. Pour l’heure, je suis en mesure d’affirmer que mon investissement à titre personnel dans la SCPI Corum (désormais Corum Origin) est un franc succès. Le taux de rendement tourne autour des 6% depuis plus de cinq ans. Les dividendes distribués ont augmenté d’année en année. Espérons que cela continue pour encore longtemps !
Ma raison pour la rédaction de cet article est toute simple. Vous verrez en effet beaucoup d’articles vantant les mérites d’un investissement dans les SCPI Corum (Origins et XL). De mon côté, je préfère utiliser mon expérience personnelle afin de guider ceux potentiellement intéressés par ce genre de placement.
J’ai fait l’acquisition de parts sociales de la SCPI en 2015. Il y a eu plusieurs facteurs qui ont influencé ma décision de choisir la SCPI Corum. Tout d’abord, il faut ajouter que je suis conseiller en gestion de patrimoine. J’avais donc déjà, plus ou moins en tête, les paramètres à considérer afin d’opter pour la “bonne” SCPI. Je suis aussi de nature très minutieux. Je creuse constamment dans le détail avant d’effectuer quelconques placements à titre personnel ou lorsque je conseille mes clients. Par exemple, hormis la performance des chiffres et le genre de revenus (qui sont évidemment importants), je savais que les analyses de l’état et la nature des actifs immobiliers étaient tout aussi pertinentes. Au final les conditions liées au placement m’ont plu.
De manière générale, l’investissement en SCPI est sans doute un investissement très rentable si on le compare à d’autres formes de placements. Son principal atout ? C’est une forme de placement immobilier à la base. Les Français sont connus pour leur aversion au risque. Cela rend certainement les SCPI très populaires. Les potentiels risques de perte sont en effet mutualisés et ils offrent aux épargnants l’opportunité de se constituer un patrimoine.
Le monde des SCPI est cependant très vaste. En effet, le marché ne dénombre pas moins de 171 SCPI, toutes aussi différentes les unes que les autres. Les variations s’accordent par rapport au type de revenus (rendement, fiscale, et plus-value), la nature des actifs (bureau, commerce ou habitation). Pour ma part j’étais plutôt intéressé par les SCPI de rendement.
Corum Origin était déjà incontournable concernant le taux de distribution du marché (TDVM) pour les SCPI. Elle affichait un taux aux alentours de 6% suivant son lancement en 2012. Depuis, les taux de collectes n’ont cessé d’augmenter. Le cumul avait déjà atteint la barre des 400 millions lors de mon investissement en 2015. L’année d’ensuite, elle avait doublé en affichant la somme de 833 millions d’€ ! 2017 a vu Corum dépassé la barre d’un milliard. Comme vous l’avez deviné, Corum Origin est vite devenu la référence des SCPI de rendement. Ce fut La star auprès de nombreux conseillers en gestion de patrimoine.
En ce qui concerne le genre d’actifs, aucune autre SCPI ne propose un patrimoine aussi varié. Cela vient en termes de répartition géographique : Les actifs sont distribués entre 9 pays de la zone Euro. La variété vient aussi en termes d’activités : L’ensemble des parcs immobiliers est impliqué dans le commerce, l'hôtellerie, l’entreposage et finalement la médecine (cliniques).
S’il est vrai que l’ensemble des actifs est composé pour la plupart de bureaux, les autres secteurs sont assez dynamiques dans leur croissance. La proportion de parcs d’actifs liés à l'hôtellerie, la médecine et la logistique a notamment progressé et représente une hausse de 18% des biens globaux. En outre, il n’est pas impossible que cette proportion grossisse davantage tant les tendances favorisent ces genres de secteurs de services. L’acquisition de nouveaux biens ainsi que la diversification vers l’Europe, n’ont pas eu d’influence sur le taux d’occupation non plus. Les chiffres ne sont jamais passés sous la barre des 99%. C’est l’une des raisons derrière son taux de rendement assez extraordinaire.
En résumé, Corum Origin est très solide. Près de 6 mois après son lancement, en décembre 2012, Corum avait déjà capitalisé 16 991 000 €. Elle présentait alors 452 associés qui détenaient entre eux 16 991 parts. À cette époque, la SCPI détenait trois actifs immobiliers en France, en région parisienne et en province. Le taux d’occupation affiche jusqu’à aujourd'hui (sans surprise d’ailleurs) les 100%. Les taux de distribution (TDVM) plaçait déjà la SCPI dans le top 10 national avec un taux de 6,01%. Elle a en effet su, jusqu’à 2017, maintenir le taux autour de 6,3% pendant au moins cinq années successives.
Maintenant que je vous ai exposé le raisonnement derrière ma décision d’acquérir des parts en SCPI Corum, qu’ai-je donc acheté ?
Comme vous pouvez le constater, je suis propriétaire de 49 parts sociales. La taille de mon investissement est relativement dans la norme quand il s’agit de placement SCPI. Cela correspondait à ma capacité actuelle d’investissement. Un bond vers 2018, démontre déjà plusieurs évolutions par rapport au contexte d’alors. J’ai en tête les réformes fiscales (IFI), l’expansion de Corum et nous avons même eu un changement de nom (Corum Origin).
Dans l’ensemble, le choix d'investir dans la SCPI Corum fut plutôt astucieux. La durée ferme moyenne des baux est de 8,3 années. Cette période est assez longue et demeure très bénéficiaire pour une SCPI. Quand on considère en outre que la plupart des locataires sont des sociétés, ce sont des garanties additionnelles quant à la stabilité et la durabilité des revenus locatifs.
Le taux de rentabilité de la SCPI affiche 6,45% annuellement. Ce taux gravite autour des 6% depuis sa création. La valeur de la part a été sensiblement revalorisée à 1075 euros. En considérant mes 49 parts, il est facile de déterminer les revenus annuels (Taux de rendement*Valeur de la part*Nombre de parts). De plus, il ne faut pas oublier que Corum a la spécificité de distribuer ses revenus sur une base mensuelle.
Au final, vous verrez qu'il ne suffit pas de s'attarder sur la rentabilité locative moyenne pour attester de celle de Corum Origin. La revalorisation du prix de la part (soit une hausse de 2,8% depuis 2015) est tout aussi important. Ceci est la conséquence directe de l'évolution de la valeur du foncier qui constitue le parc de la SCPI. Il démontre la volonté de la part des professionnels en charge à toujours vouloir réaliser l'achat de nouveaux biens avec de plus gros potentiels de plus-value. Cela contribue énormément tout autant qu'une rentabilité locative constante pour des revenus à long terme. Le fait qu'ils arrivent à trouver ce fragile équilibre entre ce besoin d'expansion et le maintien des taux d'occupation à 99%, démontre toute l'efficacité de la société de gestion.
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