Introduit depuis le 1er janvier 2017, le dispositif Louer abordable, aussi appelé “Cosse”, donne l’opportunité aux propriétaires proposant un loyer modéré à des ménages modestes de profiter d’une réduction fiscale sur les revenus locatifs. Toutefois, après 5 années d’activité, les bailleurs sont de moins en moins enclins à l’utiliser. En effet, si en 2017 ils étaient 154000 à en avoir recours, en début d’année 2021 ils n’étaient que 111 000 à l’utiliser. Devant un tel constat, la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, a décidé de simplifier et d’améliorer le dispositif, donnant ainsi lieu à sa conversion en Loc’Avantages.
Concrètement, la loi de finances pour 2022 étend le dispositif jusqu’au 31 décembre 2024. Elle le transforme en une diminution d’impôts sur les loyers perçus pour les conventions signées à compter du 1er mars 2022.
Le taux de diminution d’impôt dépend du niveau de loyer considéré (intermédiaire, social ou très social). Il faut aussi tenir compte du mode de gestion du bien (en direct ou en intermédiation locative). Toutefois, le taux ne considérera plus la localisation de la résidence. Il sera établi à 15 ou 35% pour les propriétaires gérant eux-mêmes leur résidence. Le taux montera à 20, 40 ou 65 % si l’actif tombe sous la charge d’une agence immobilière à vocation sociale ou à une association autorisée par l’État. À ce jour, l’abattement fiscal sur les loyers perçus varie de 15 à 85 %.
La diminution d’impôt est établie sur la somme des loyers perçus annuellement pendant toute la période d’application de la convention. Selon la ministre du Logement, les diminutions d’impôts pourront afficher un gain compris entre un mois et demi, voire deux mois de loyer net.
En plus d’une diminution d’impôt plus conséquente, l’utilisation de l’intermédiation locative donne l’opportunité à l’investisseur bailleur de profiter d’une prime pouvant atteindre 3000 euros.
Pour profiter du dispositif Loc’Avantages, le propriétaire se doit de signer un accord avec l’Agence nationale de l’habitat (anah) pour le logement mis en location. Toutefois, cette durée sera unifiée à 6 ans avec ou sans travaux. Cette période allait de 6 à 9 ans précédemment.
Le propriétaire devra aussi adhérer à plusieurs normes concernant le logement, le locataire et le loyer.
Le logement devra être :
Comme dans le cas du Louer abordable, le propriétaire ne pourra pas louer le logement à un membre de son loyer fiscal. Cette règle concerne également un ascendant ou descendant. Il n’aura pas non plus le droit de louer à un individu habitant déjà la résidence, sauf en cas de renouvellement du bail. Le bien immobilier doit être en location, et ce, pendant toute la période d’application de la convention. En cas de départ du locataire, le logement doit être remis en location.
En outre, le loyer ainsi que les revenus du locataire ne doivent pas dépasser des plafonds qui seront établis par décret et qui varieront en fonction de la localisation du logement et de son attribution à la location intermédiaire, sociale ou très sociale. Les loyers plafonds sont établis par commune (excluant Mayotte). À Paris, Lyon et Marseille, ils sont définis par arrondissement.
Finalement, la sortie du dispositif sera facilitée dans les zones tendues détenant plus de 50 000 habitants concernées par l’encadrement de l’évolution de loyers. Si jamais il y a une relocation consécutive à la fin de la convention Anah, le bailleur sera alors libre de réévaluer le loyer au niveau des loyers du marché.
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