Il y a plus d'un an que le monde a été bouleversé par la pandémie de Covid-19. Depuis lors, les préoccupations liées à cette crise sans précédent sont partagées par chaque citoyen, investisseur privé ou institutionnel. Les modèles de prévision autrefois intouchables ont été ébranlés, remettant en question les acquis du monde d'avant, selon les observateurs économiques. Alors que nous entrons dans un nouveau monde en constante évolution, il est important de prendre du recul et de faire le point sur le secteur de l'immobilier d'entreprise. Dans ce contexte, cet article propose une synthèse des observations et des analyses de la situation actuelle du marché des SCPI.
Malgré une année 2022 difficile pour les investisseurs, qui ont dû faire face à des conditions macroéconomiques défavorables telles que l'inflation, la guerre en Ukraine, les pénuries et la politique zéro-Covid en Chine, les SCPI ont réussi à enregistrer une collecte nette record de plus de 10 milliards €. Cette performance témoigne de la résilience du secteur immobilier, en particulier des SCPI. Les performances de l'immobilier ont été solides dans l'ensemble, avec des rendements égaux ou supérieurs à ceux de 2021. Le taux de distribution moyen en 2022 s'établit à 4,53%, en hausse par rapport à l'année précédente où il était de 4,49%.
Certains secteurs ont connu une réussite notable, notamment l'industrie hôtelière, qui a enregistré une nette amélioration de ses performances, dépassant même les chiffres d'avant la crise. De même, les SCPI de commerce ont également connu une croissance significative. Cette résilience peut être attribuée en grande partie à la capacité de ces secteurs à indexer les loyers sur l'inflation afin de les contrer, ce qui s'est avéré être un mécanisme crucial dans le contexte économique récent.
Une autre mesure de sécurité offerte par les véhicules d'investissement SCPI est qu'ils ont la capacité de distribuer des dividendes en utilisant les bénéfices reportés et les plus-values réalisées après la vente d'actifs ayant pris de la valeur.
Les SCPI diversifiées ont actuellement un rendement de distribution plus élevé que l'immobilier résidentiel, qui connaît une légère baisse en raison des restrictions sur l'augmentation des loyers.
Les SCPI et les SCI en assurance-vie ont connu un grand succès auprès des épargnants en 2022, avec une collecte de 5,4 milliards d'euros. Depuis 2019, leur part de la collecte globale de l'immobilier non coté n'a cessé de croître. Ces produits présentent plusieurs avantages tels qu'une faible volatilité, une forte diversification, des frais de souscription moins élevés que les SCPI en direct (environ 2%) et des rendements attractifs, atteignant 3,7% en 2022 selon l'Aspim.
Avec l'apparition de six nouvelles SCPI, de quelques nouvelles SCI et de nombreux acteurs sur le marché, il n'est pas étonnant que celui-ci soit très dynamique et en constante évolution.
Les SCPI devraient maintenir leur valorisation, car le prix de la part doit être compris entre -10% et +10% de la valeur de reconstitution, comme le prescrit l'AMF. Les SCPI sont souvent sous-évaluées, ce qui les rend plus sûres que l'immobilier direct grâce à leur diversification. En 2022, 25 des 100 SCPI disponibles ont augmenté leur prix de part, malgré le contexte mouvementé. Les experts classent souvent les SCPI en fonction de leur rendement, mais il est important de prendre en compte leur performance à long terme, car les placements en SCPI ont une durée de conservation moyenne de 22 ans en France. Il est donc judicieux de considérer d'autres éléments, tels que l'origine du rendement, qu'il soit issu de loyers ou de réserves, ainsi que la maturité des crédits, amortissables ou in-fine, pour anticiper les coûts de financement en fonction des taux d'intérêt. Les crédits à long terme sont donc préférables, en espérant que la situation inflationniste se résorbe d'ici là.
L'augmentation des taux d'intérêt limite les investisseurs qui avaient misé sur l'effet de levier pour maximiser leurs gains, ce qui a parfois conduit à une augmentation excessive des prix et réduit la concurrence sur les marchés. Cette situation devrait permettre à d'autres sociétés de gestion de se développer et de proposer des taux de rendement plus attractifs, en particulier pour les nouvelles SCPI dont la capitalisation limitée favorise une croissance directe. En ce qui concerne les investissements locatifs, il convient de noter que les Sociétés de Gestion de SCPI préfèrent investir dans des biens récents ou neufs, plutôt que dans des passoires thermiques, qui constituent une préoccupation majeure pour de nombreux investisseurs. Cette approche offre une certaine stabilité pour l'avenir.
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