Selon le rapport annuel de l’entreprise Century 21, paru en janvier 2020, l’année 2019 a été propice pour le marché immobilier avec plus d’un million de ventes en un an. Si cela peut sembler positif pour de nombreux professionnels de l’immobilier, il faudra toutefois être plus attentifs quant aux différents facteurs produisant cette inflation.
La barre symbolique a été bel et bien franchie. Les experts pointent notamment vers les conditions d’emprunt qui ont favorisé l’acquisition. On ne peut le nier, les taux d’emprunt furent très bas. L’année 2019 aura connu des chutes drastiques avec des taux de crédit touchant presque 0%. Cela a entraîné un gros volume d’emprunts contractés au-delà d’une durée de vingt ans.
Et c’est loin d’être la tendance la plus étonnante ! La surprise vient avec le boom de l’investissement locatif, c’est à dire, l’acquisition d’un logement afin de le louer à une autre personne ou à un groupe. Plus de 25% des transactions ont été effectuées à ce titre. C’est soit une augmentation de 27% par rapport à l’année précédente. Parmi les principaux investisseurs, nous identifions notamment la classe moyenne, les employés ainsi que les ouvriers. Ils sont à l’initiative de plus de 25% des acquisitions et forment la majorité de la catégorie “socioprofessionnelle”.
L’immobilier fait office de valeur refuge, au même titre que les lingots d’or à une autre époque. C’est d’autant plus pertinent au vu de l’annonce de crise et de bulle immobilière dans les régions comme Paris. Aujourd’hui, les salariés et ouvriers comprennent également l’avantage d’emprunter à taux bas. L’acquisition moyenne d’un logement coûte environ 130 000 €, alors que la somme s’élève à plus de 200 000 € si l’on inclut tous les types d‘acquisition. En ces temps imprévisibles, en pensant notamment à l’avenir incertain des placements comme l’assurance vie et le PER, le placement immobilier se hisse tout en haut de la liste pour les investisseurs issus de la classe moyenne.
En somme, il s’agit d’un ensemble de facteurs qui interagissent et entraînent cette tendance. Tout d’abord, nous notons les taux bas qui rendent les frais d’accession très abordables. Les banques se sont montrées plutôt flexibles par rapport à l’évaluation des dossiers. C’est d’autant plus vrai pour l’investissement locatif. En effet, la banque n'encourt pas de réels risques. Les taux de crédit fixes ainsi que les loyers, produits par les actifs immobiliers, servent de garanties. Ce domaine demeure également très dynamique. La jeune génération n’a pas de réel pouvoir d’achat, et opte donc pour le marché locatif qui souffre d’un grand déséquilibre entre l’offre et la demande. L’envolée de l’investissement locatif fut également causée par la popularité des plateformes de location de courte durée comme Airbnb.
À Paris, l’investissement locatif représente plus de 31% des transactions. Soit une hausse ahurissante de plus de 45% en deux ans. Pour bon nombre d’investisseurs, il s’agit avant tout d’une forme de retraite par capitalisation. Être propriétaire à la retraite reste ainsi un gage de sécurité que beaucoup de placements ne peuvent garantir.
Si l’augmentation du volume de transactions et la hausse des prix font sourire beaucoup d’agences, tel n’est pas forcément le cas des acheteurs. Parmi les principaux risques, on identifie surtout une menace par rapport aux finances des ménages cherchant un logement. La hausse constante des prix poussent bon nombre d’acquéreurs à davantage emprunter, et sur de plus longues durées. Selon l’observatoire Crédit logement-CSA, plus de 40% des nouveaux crédits accordés s’établissent sur des périodes dépassant les 25 années. Ainsi, bon nombre d’acquéreurs immobiliers s’endettent à vie. Certains le font de manière excessive avec des conditions de remboursement dépassant le tiers de leurs revenus. Afin d’éviter les risques de surendettement des ménages, plusieurs banques ont commencé à durcir les conditions d’emprunt en ce début d’année 2020.
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